其实现在贷款已经很普及，尤其是信贷，办理相当容易，很多人都在使用，但是对于办理北京房屋抵押贷款，其实很多人都是小白，房屋抵押贷款和信用贷或者网贷都不同，不管是选择贷款机构或者是选择还款方式，都是有很大的学问在里面，需要我们更深入的去了解吗，那关于房屋抵押贷款，带你全面了解。

一、知晓每年的基准利率和优惠利率

大多数人都会以合同约定了还贷利率为准，又为了方便选择了等额还款，认为每个月还的钱应该是一样的。但是事实上这是人们对于房屋抵押贷款的认知错误，事实上，每年的还款金额都可能不一样。

主要是由于房屋贷款利率每年都可能不同，一般有两个因素决定：基准利率和优惠利率;

例如：

如果上一年度基础利率发生了调整，第二年的一月，每月还款金额也会调整;

如果上一年度房贷优惠利率发生了调整，例如由七折调整到八折，每月还款金额也会发生调整。

二、银行选择小技巧

这就需要考察银行的还款要求，将一些不合理或者是自己无法做到的排除在外。如果我们做了房屋抵押贷款需要提前还款，例如有的银行约定20%以上才允许还，太苛刻了，最好选择能够还款要求不是很苛刻的银行，比较一下。虽然大银行比较放心，但是他们都是有严格的还款规定，一定要根据自身条件进行选择。小银行一般比较快，但是需要办信用卡等等，银行之间是有区别的，需要好好选一选。总的来讲银行的选择直接影响整个贷款利息多少，建议根据自身条件进行选择。

三、提前还款的方式(根据自身条件选择提前还款方式)

方式：

一次性付清：非常好理解，归还所有剩余贷款本金;

还款额度不变，缩短期限：比较省利息;

期限不变，额度减少，每月压力减少，基本不省什么利息;

提高还款额，缩短期限：最省利息，银行一般不办。

四、提前还款的基本流程

部分还款：先去银行预约，填张申请单，约定还款时间，将钱存入，再去银行办理还款即可;

全部还款，进入领取房产证等流程，退保险，注销房屋抵押等。

五、还款方式对提前还款的影响

有提前还款计划的人事，建议选择等息还款，第一个月还的最多，因为本金还的比较多，非常的节约利息，如果选择等额还款，前两年缴纳了大多数的利息，再提前还款的意义就不大了。如果有双周还之类的还款方式当然更加省利息了。

六、每月还款额的计算公式

贷款合同中都会有这个公式：介绍一下等额还款的公式：

每月还款额=贷款本金×月利率×(1+月利率)还款月数次幂/[(1+月利率)还款月数次幂-1]

月利率 = 年利率÷12

有一种特殊情况， 就是当一月份的时候，如果上一年度基准利率发生了调整，一月份的还款额如何计算。由于存在跨月的情况，一部分利率是上一年度的贷款利率，一部分利率是本年度的贷款利率。

这个时候需要首先根据剩余本金，核定一个月度还款额，按照天分别计算利息，估计这个时候12月份一定是按照31天计算了，所以，调整利息，就被银行狠狠的宰上一刀。

七、本月还款利息的计算

本月还款利息的计算：

本月利息 = 剩余本金 × 月利率

本月归还本金 = 每月还款额 - 本月利息。

八、不要选择大月提前还款

大月有31日，提前还款的利息按照日计息，算天数的时候会多算一天;

日利率 = 年利率÷360

但是一年有365天，按天计算会多交几天利息;

另外有一个问题需要说一下，例如你的发放贷款日如果不是还贷日，发放贷款日与还贷日之间的日期也是需要计算利息的。