引言：上海公积金贷款的，可以使用经营性抵押贷款其实不是一个新鲜词，但由于从2020年开始政府为保经济、保就业、保民生，相关政策大放水，使得该类贷款的热度近四年来一直居高不下。

今年，上海房子做抵押贷款 ，经营性抵押贷出现年化利率低至3.85%的产品，这是往年所不敢想象的。作为一种长期贷款，利率低破4%，从某些角度上看，其优势已经远超同为长期贷款的按揭贷款。

经营性抵押贷概念：经营性抵押贷是为匹配小微企业推出的长期贷款，借款人以房屋抵押的方式从银行申请贷款。

国务院推行“扶持小微企业发展”的政策，经营贷的低利率正是为了迎合这一政策。

然而，实际情况与政策口号多少有些出入，小微企业融资难的问题不是一朝一夕能解决的。小微企业风险大，短期贷款银行都审查得很严，更不必说长达二三十年的长期贷款。

虽然银行愿意放贷给小企业主，但是相比于经营状况不稳定的小企业，银行显然更乐意冒更小的风险，放贷给收入来源稳定的上班族。实际上，普通上班族只要提前做好规划流程，也可以申请经营性抵押贷款。

1、经营性抵押贷款优势

1、利率低：2020年下半年以来的多次定向降息，结合今年疫情影响，使得现在经营贷利率甚至和按揭利率倒挂。真实经营年化利率可低至3.85%，普通人也可以申请到3.85%二十年等额本息/三年先息后本的产品。

2、贷足成数高，套数不受限：无论名下有几套房屋或有无房贷记录，根据当前政策理论分析，都可以贷足7成，甚至更多，避开成数不足的困境。

3、灵活性高，还款方式多样：还款方式包括5-10年先息后本、类按揭的二十年等额本息、随借随还。

4、效率高：只要做好贷前规划工作，大部分银行可以实现进件5个工作日内完成批复，效率远超按揭。

近两三年来，经营贷的利率从近6%降至低于3.75%，综合优势明显高于按揭，相关产品也从平庸的类目一跃成为各家银行主推的贷款产品。执意上车的还是上车了，左右摇摆的，也伴随着房价的一路上升不得不用尽手段。

2、经营性抵押贷的几大要素

NO.1 房产证

房产证主要包括：商品房、公寓、别墅、写字楼、商铺、宅基地等房产形态。

商品房的额度：大部分可以操作的是7成，但可以拉高额度做到8-9.5成，贷款年限通常在1-30年，一般比较常做的是15年或者20年。且还款方式十分灵活，包括先息后本、等额本息、随借随还等。

公寓和别墅额度：一般只有5成，通常无法拉高额度，主要是该类房产市场的流动性差。许多银行甚至不接受该类房产的经营性抵押贷。

写字楼和商铺：要求就更苛刻了，最高只有5成，且必须处于收租状态，即需要提供租赁合同。可以选择的银行比公寓和别墅还要少。宅基地、自建房、厂房、地皮抵押也可以，但条件更不友好，这里就不展开介绍了。

对于商品房、别墅、公寓来说，大部分人买房不会全款买。如果在按揭，手上必须有房产证，且银行评估价7成减去按揭欠银行的款必须大于0才能操作。全款房可以直接出证抵押。

NO.2 营业执照

如果贷款人为真实经营，根据其真实经营的场所，直接让银行人员上门就可以，注意场地的招牌清楚，现场有经营物料。如果不是真实经营，需要根据当时的银行政策，另行沟通。

经营时长：如果贷款人的执照未满三个月，很多银行不准入。如果此时你的房本也是新的，也就是双新，需要等待双新期过去。经营执照满一年后，可选择的余地就比较大了。

此外，有很多人自己当老板，但是法人不是自己，这种情况下要签订一定的暗股协议就可以。但是如果入股的话要从入股的时候开始算起。当然，直系亲属有营业执照也是可借用的。

NO.3 征信

征信对经营性抵押贷来说也是尤为重要的，银行查征信时主要针对征信负债、征信查询次数以及历史逾期情况。

负债：银行为了控制风险，往往对企业/个人要求是，负债不超过总资产的70%，一旦超过这个百分比，坏账率风险极高。因此贷款者要注意控制自己的负债率。

征信查询次数：一份健康的征信报告，对征信查询次数是有一定要求的，一般来说，一个月不超3次，2个月不超4次，3个月不超8次，基本没有问题。超过这个数据太多的话可能会面临大数据评分过低的问题。

历史逾期:当前如果有逾期是铁定过不了的，所以我们现在讨论的是历史逾期问题。历史逾期主要看金额和时间。如果历史有过逾期，但时间比较久远且金额不是太大，银行会与贷款者进行线下沟通，但如果历史逾期记录比较恶劣，包括不仅限于贷款数额较大、逾期时间较长等，那基本也很难通过。

NO.4 银行流水

银行流水是很多贷款者容易忽略的一环，很多贷款者准备了房产和营业执照，但往往会忘了银行流水也需要。

既然是经营性抵押贷款，必然需要贷款者有经营性流水。很多工薪阶层对账户流水不太了解，但作为银行审批人员，是能够轻易通过流水分辨你是工薪层还是经营身份的，所以这点需要提前包装一下。

经营性的抵押不仅要涵盖供贷款的流水，还要体现经营。根据我们的经验，抵押贷100w以内需要6w以上的进账，100-400w需要10w进账，500w以上的需要15w进账。当然一定要有留存，在5-10笔，有对公的账户转账更好。如果没有就对私人转账。

NO.5 贷款主体

抵押贷主体年龄大部分在25-65岁，如果不在这个年龄范围内的，需要提供共同借款人或者担保人。

已婚的提供结婚证、户口本，谁是主借人上的谁的征信，一般是收入较多，征信较干净的作为主借人。离异的提供离婚证，虽然对于离婚是否获得房票这个事情各个地方政策各异，但是离婚的确可以做负债隔离。未婚的这里没有特别注意事项。

如果房子是夫妻一方单独所有，当前来贷款也要夫妻两个人来，因为这笔贷款属于婚后共同负债。如果房子是共同所有，房本上有多少个人，那么出面签约就要有多少人到场，这是没得商量的。

此外，有一些敏感行业或者职业的从业人员是不准入的，比如：公检法，持枪警员等。如果有过犯罪记录，也很容易被拒之门外。这些，都是贷款者需要提前了解好的。