上海房产抵押贷款，因具有额度高、利率低、贷款期限长、还款方式灵活等诸多优势，近年来受到大众的青睐。那么市民朋友或企业具体该如何办理房产抵押贷款呢？今天查了贷就给大家普及这方面的知识，希望能给大家带来一定的帮助。

一．什么是房产抵押贷款？

房产抵押贷款是借款人以房产作为担保物，向金融机构申请的贷款。

房产抵押贷款类型有很多，可以简单分为个人抵押消费贷款与公司抵押经营贷款，贷款机构分为银行机构与非银行机构。

个人抵押消费贷款：个人抵押消费贷款是指申请人以自己的房屋产权作为抵押向银行申请贷款，贷款资金的用途可用作个人消费，这类贷款多数银行贷款金额不高于100万

公司抵押经营贷款：公司抵押经营贷款主要是作为公司经营用途，贷款金额方面没有太大限制，主要参考企业的银行流水，一般要求流水能两倍覆盖贷款金额。因为是经营用途，一般银行都要求受托支付，只能由非关联的第三方企业来接款（根据申请贷款时提供的购销合同打款，少数银行接受第三方个人收款）。

二．哪些房屋不能进行抵押贷款？

不是所有的房屋都可以用来抵押的，以下10种就不可以：

1.学校分配房产、公益房产

2.未取得房产证的小产权房

3.文物保护建筑

4.违章建筑

5.权属有争议的房产

6.拆迁范围内的房子

7.被查封的房子

8.竞价房、两限房

9.未满5年的经济适用房

10.央产房，不能提供上市相关证明的房子

三．办理房产抵押贷款的条件

1.征信良好

2.企业符合银行准入要求

3.借款人年龄18-70岁

4.房龄一般不超过30年

5.房屋的产权要清晰，可进入房地产市场上市交易

6.借款人家庭收入能覆盖本次贷款额月供2倍以上

7.房产共有人认可其有关借款及担保行为，并愿意承担相关法律责任

四．房产抵押贷款的流程

1.准备资料，选择银行

2.银行评分，面签

3.房产评估、企业下户

4.银行审批、签署合同

5.抵押登记

6.提供用途、抵押登记完毕

7.银行放款，贷后管理

五．需要准备好的材料

在我们提前知道需要准备哪些材料的情况下，就可以节约很多时间并且避免可能会出现的一些问题。因为面签时一旦材料出现问题需要补充，就会影响贷款进度好几天甚至好几个月。

个人房产抵押贷款须准备的材料：

1.夫妻双方身份证（已婚）

2.户口薄

3.房屋所有权证

4.收入与工作证明

5.结婚证（已婚）

6.近半年的银行流水（盖章）

7.营业执照（如有）

8.其它资产证明

企业房产抵押贷款需提供的材料：

1.企业营业证

2.公司章程

3.公司验资报告

4.购销合同

5.近六个月的银行流水

6.年度财务报表和近一个月的度财务报表

7.资产证明、公章（会根据不同的银行有不同的材料提供）

六．房产抵押贷款的额度及还款方式

个人抵押消费贷款额度最高一般是100万，用于企业经营的贷款额度最高在3000万左右，这部分主要是根据房屋的价格来评估的，一般住宅类的房屋是按照房屋评估价格的7成来审批，商铺类是按照房屋价格的3-5成来审批。

个人抵押消费贷款的还款方式多数为等额本息或等额本金，用于企业经营的贷款一般可以先息后本，目前最长可贷到30年，贷款利率一般是银行LPR利率减掉10-60BP，目前最新利率为年息3.5%-4.65%。详细银行政策可咨询小李哦！

七．怎样办理房产抵押贷款更划算？

申请房产抵押贷款的人群对于资金的需求量都比较大，所以办理这个贷款产品的最终成本也不可小觑。那么如何操作更划算呢？掌握以下3招很重要！

1.选择正规银行，对比三家产品

当下，预期年化利率市场化，纵然是相同的贷款产品，每家银行的利率等成本也存在大小不一的差异。借款人不辞辛苦，对各银行进行线上、线下的预期年化利率比价，做到“贷”比三家是节省贷款成本的捷径之一。

2.选经营贷，抓住低息贷款机会

为了扶持企业和个人，国家出台了不少利好政策，前两季度也进入了降息模式。当降息已成趋势，如果借款人抓住降息的时机及时申请贷款，就能马上受益。相反，如果借款人在利息上调时期申请贷款，贷款成本就会相对较高。

每近年末银行贷款额度紧张，贷款利率就会有所上浮，贷款审批也会相对严格，如果借款人在这个节点申请贷款，成本不言而喻。今年各银行的各项任务已超额完成，接下来不排除会收紧贷款政策，上调利率。建议有用款计划的群体，要将贷款申请及时提上日程，以免计划被打乱。

3.选择适合的还款方式

个人抵押消费贷款的还款方式主要有等额本金和等额本息两种。二者最大的区别在于，前者又称“递减还款法”，利息会随着本金的减少而减少。换句话说，借款人起初还款压力较大，但利息负担相对较小。后者是先收剩余本金利息，后收本金，每月本金加利息总额相同，还贷压力均衡，但利息成本相对较高。如果借款人追求低息的还款方式，等额本金是不错的选择。

此外，借款人的资质也是影响贷款成本的一个重要因素，而且个人资质良好，选择银行的主动权就握在了自己手里，建议大家平时注意个人资质的维护。

最后，小李提醒大家，在签署贷款合同前，对于贷款利率、逾期违约等事宜应提前了解清楚，确保自己的权利和义务，并且要妥善保存包括贷款合同在内的所有借款资料。目前国家大力扶持中小微企业贷款，如果您条件一般，建议不要光盯着利率比较低的国有6大银行，也可以选择条件宽松的商业银行，对于征信比较差、收入比低的客户群，如果着急钱也可以考虑金融机构贷款。总之一句话，办理房产抵押贷款优选产品在办理。